Už sme si vybrali, čo teraz? Alebo mám podpísať rezervačnú zmluvu?

Máme podpísať rezervačnú zmluvu?

Tak sa to konečne podarilo! Po niekoľkých obhliadkach nehnuteľností ste konečne našli tú Pravú nehnuteľnosť..

Oznámili ste Vaše konečné rozhodnutie realitnej kancelárii a tá od vás požaduje zaplatenie zálohy a podpísanie nejakej rezervačnej zmluvy… Máte pochybnosti o čo ide?

V tomto blogu Vám vysvetlím, čo je to rezervačná zmluva a rezervačný poplatok.

Podpis rezervačnej zmluvy (rezervačky) je bežným postupom pri samotnom predaji nehnuteľnosti. Rezervačná zmluva je zmluva medzi tromi stranami – Vami (kupujúcim), Majiteľom (Predávajúcim)  a Realitnou kanceláriou (Sprostredkovateľom).

Hovorí sa v nej o tom, že si nehnuteľnosť „rezervujete“ a Predávajúci i realitka už ďalej neponúkajú  nehnuteľnosť na predaj.

Samozrejme musí tiež obsahovať dohodnuté podmienky ako:

1. Špecifikácia nehnuteľnosti: Musí v nej vždy presne napísané o akú nehnuteľnosť ide a všetko čo k nehnuteľnosti prislúcha – údaje sa získavajú z listu vlastníctva. Dávajte si pozor pri kúpe domu, aby bol v zmluve zahrnutý nielen dom ale aj pozemok, na ktorom dom stojí a ktorý k nemu prislúcha a tiež všetky veci, ktoré ste si s predávajúcim dohodli, že sa predávajú s domom!
2. Kúpne zmluvy: Pri podpise rezervačnej zmluvy sa dohaduje, aké zmluvy sa budú podpisovať – či Kúpna zmluva, Zmluva o prevode vlastníctva bytu a/alebo Zmluva o budúcej zmluve alebo Zmluva o prevode členských práv a povinností alebo iná podobná zmluva.  Realitná kancelária by mala zabezpečiť vypracovanie týchto zmlúv. Najčastejšie sa rieši Kúpna zmluva, ale ak treba doriešiť nejaké záležitosti či už na Vašej strane, alebo na strane Predávajúcich, môže sa uzavrieť aj Zmluva o budúcej zmluve. Či je potrebné ju uzavrieť Vám podarí Váš maklér, prípadne právnik.
3. Kúpna cena: Za akú cenu nehnuteľnosť kupujete.
4. Výška rezervačného poplatku a výška provízie realitnej kancelárie – Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny – v praxi to znamená, že majiteľovi pri podpise kúpnych zmlúv doplatíte už iba zvyšok ceny za nehnuteľnosť. Príklad:

Cena nehnuteľnosti: 100.000 EUR

Rezervačný poplatok, ktorý ste zložili realitnej kancelárie: 5.000€

Cena, ktorú doplatíte majiteľovi nehnuteľnosti: 95.000€

Tento poplatok sa ukladá do depozitu realitnej kancelárie (na účet) a až po ukončení obchodu (teda po podpísaní kúpnych zmlúv a prepísaní nehnuteľnosti na katastri) je z neho realitnej kancelárii vyplatená provízia, dovtedy s ním nikto nesmie hýbať.

5. Termíny: V rezervačnej zmluve sa dohadujú nasledovné termíny:
   1. Doba trvania rezervačnej zmluvy – teda do kedy najneskôr sa budú kúpne zmluvy podpisovať – tu si treba zvážiť, či si vybavujete hypotéku alebo či máte hotovosť. Pri hypotéke sa väčšinou dáva doba 1 až 2 mesiace, keďže sa musí vybavovať úver v banke. Ak máte hotovosť, je to na dohode, záleží kedy budú vypracované zmluvy a ako to časovo vyhovuje všetkým stranám, niekedy stačí aj 1 týždeň. Pri dohadovaní termínu ide ale vždy o dohodu všetkých strán.
   2. Dátum uvoľnenia nehnuteľnosti – teda do kedy najneskôr bude nehnuteľnosť uvoľnená pre kupujúcich – opäť ide o dohodu, väčšinou je to deň podpisu kúpnej zmluvy – teda deň, keď odchádzajú finančné prostriedky na účet predávajúceho
6. Sankcie: Týkajú sa riešenia situácie v prípade, že:
   1. od predaja odstúpi majiteľ nehnuteľnosti – bežne je sankciou výška rezervačného poplatku – tzv. zmluvná pokuta, ktorú musí zaplatiť majiteľ, a ktorá sa potom delí medzi realitnú kanceláriu a Vás (Kupujúceho) – teda Vám rezervačný poplatok bude vrátený a ešte dostanete časť (väčšinou polovicu, záleží však od realitky) z výšky pokuty, za to že neprišlo k obchodu, na ktorom ste sa dohodli.
   2. od predaja odstúpi kupujúci – rezervačný poplatok sa nevracia a delí sa medzi majiteľa a realitku (ako v predchádzajúcom prípade).

Ak  chcete nehnuteľnosť, ktorú kupujete, zaplatiť úverom, pred samotným podpisom Rezervačnej zmluvy a zložením rezervačného poplatku si u svojho finančného poradcu alebo priamo v banke preverte, či na nehnuteľnosť dostanete úver a v takej výške ako potrebujete, predídete tak strate financií (neschválenie pôžičky znamená odstúpenie od predaja a rezervačný poplatok  sa rozdelí medzi majiteľa a realitnú kanceláriu ako zmluvná pokuta).

Ak si však začnete najprv vybavovať hypotéku a až po jej schválení budete chcieť podpísať rezervačnú zmluvu, ľahko sa môže stať, že nehnuteľnosť na ktorú ste všetko vybavovali už bude predaná…

Rezervačnej zmluvy sa určite nemusíte báť ak máte seriózny záujem o kúpu nehnuteľnosti.

Výhodou rezervačnej zmluvy cez realitnú kanceláriu je jej nestrannosť – nestane sa, že podpíšete zmluvu, ktorá zvýhodňuje len majiteľa nehnuteľnosti. Kvalitná realitná kancelária chráni záujmy predávajúcich i kupujúcich, preto si tiež zvážte cez akú realitnú kanceláriu kupujete nehnuteľnosť… Ale o tom už v ďalšom blogu.

Ak máte nejakú otázku, napíšte mi nižšie do komentárov, rada na ňu odpoviem.